המתקפה הנוראה של רוסיה על אוקראינה בסוף פברואר השנה הפכה תוך מספר ימים למלחמת דוד מול גוליית המודרנית ולאסון הומניטרי בקנה מידה היסטורי. משבר הפליטים שבא בעקבות המלחמה אילץ מעל 2,000,000 אוקראינים לעזוב ברגע את כל רכושם ולנוס על נפשם. מאות אלפים נקלטים במדינות אירופאיות שונות ומקצתם נקלטים במדינת ישראל.
המלחמה גרמה גם לעליה דרמתית במספר בקשות העליה של יהודים מאוקראינה ויהודים מרוסיה אשר פוחדים להיתקע מאחורי מסך הברזל החדש. התחזיות נעות בין עשרות אלפים ועד 100,000 עולים חדשים שיגיעו תוך זמן קצר לישראל ויצטרכו פתרונות דיור, תעסוקה וחינוך.
הגידול המשמעותי בביקוש לדיור מגיע אחרי שנים של עליה במחירי הנדל"ן ותוך משבר דיור קיים. כל אלו הביאו את הממשלה להקים ועדה בין משרדית ולנסות להיערך למתן פתרונות דיור להיקפים הגדולים של העולים החדשים על מנת להימנע עד כמה שניתן מטעויות עבר כמו המעברות של שנות ה-50 והקרוונים של שנות ה-90.
אחד העם 3, ירושלים (מלון הנשיא לשעבר). צילום: גוגל
את פתרונות הדיור צריך לחלק לשניים: הטווח הקצר והטווח הארוך. בטווח הקצר נדרש פתרון מיידי לאנשים שהגיעו חסרי כל מאזורי הקרבות באוקראינה או מרוסיה שהוכתה בסנקציות כלכליות חמורות והקשתה על הוצאת הון מהמדינה. את הטווח הקצר המדינה תפתור באמצעות פתרונות דיור ציבוריים קיימים ופנויים, בתי מלון ואולי בסוף גם יאלצו להקים מתחמי קרוואנים.
הפתרונות לטווח הארוך היו צריכים להיות מיושמים כבר מזמן לאור משבר הדיור הקיים גם כך בארץ, בלי קשר למלחמה וגל העלייה. אבל יתכן והמשבר הגדול יעזור להבעיר מנועים ולהגיע לפתרונות באופן מהיר במיוחד.
ז'בוטינסקי 50, גבעתיים. צילום: גוגל
הפתרון המתבקש ביותר לטווח הארוך הוא כמובן השמשה של מבנים נטושים. כמה מבנים יש? האם הם יוכלו לענות על הצורך? המספרים המעודכנים ביותר מדברים על מעל ל-180,000 דירות מגורים בנויות וריקות שניתן לאכלס מיד או לאחר שיפוץ (למ"ס, 2019). דו"ח חדש שפורסם ע"י מרכז המידע והמחקר של הכנסת (דצמבר 2021) מדבר על 7,271 נכסים לא ראויים לשימוש שפטורים מארנונה ברחבי ישראל, אך נתונים אלו לא כוללים את ת"א, חיפה וראשל"צ ולא כוללים נכסים שכן ראויים לשימוש אבל עומדים ריקים.
אף על פי כן, עד שתהיה הגדרה מוסכמת על מה הוא "מבנה נטוש" ויתפרסמו נתונים מקיפים ומסודרים, ברור לכל שנדרש לקדם פתרונות מהירים להשמשה של נכסים ריקים כחלק ממאמץ הקליטה של גל העליה בפרט ולצורך פתרון משבר הדיור בכלל. אבל מה עושים אם רוב הנכסים הם בבעלות פרטית ? ובכן בהחלט יש מה לעשות.
המגינים 47, חיפה (ביטוח לאומי לשעבר). צילום: גוגל
הפתרון יכול להגיע מכיוון הכלכלה, הרי המדינה בין כה וכה מתכוונת להשקיע כספי ציבור במתן פתרונות דיור זמניים בבתי מלון או קרוואנים וכדומה. מוטב היה להשתמש באותם כספים כדי לממן הטבות כלכליות לבעלי נכסים ריקים שיעודדו אותם להשמיש את נכסיהם. ההטבה יכולה להתבטא במענקים, בויתור על חובות ארנונה, במתן פטור עתידי מארנונה לתקופה. חשוב כמובן שכל מודל שיבחר יבוא כתנאי לשיקום פיזי של הנכס ואכלוסו, לתקופה מוגדרת, בעלות מפוקחת לשוכר ובתנאים שיוגדרו ע"י המדינה.
במקביל, גם עולם התכנון יכול לספק פתרונות שונים שיזרזו את החזרת המבנים הנטושים לשוק. מתן תוספת זכויות בניה בתכנית ייעודית רק לנכסים ריקים ובתנאי שהם ייועדו למגורים, הקלות של שימוש חורג או לאפשר הסבה של מבני משרדים ותעסוקה למגורים. פתרון קל יותר הוא שינוי סדרי עדיפויות והעברת תכניות חדשות ובקשות להיתרי בניה העוסקים בהשמשת מבנים נטושים ל"ראש הערימה" על שולחנן של רשויות התכנון ומתן תעדוף לפרויקטים מסוג זה.
יפת 246, ת"א-יפו. מקור: GIS עיריית ת"א-יפו
אפשרות נוספת שכבר קיימת במקומות שונים בעולם וכדאי להפעילה גם בישראל היא לקיחת המושכות למדינה וביצוע השיקום בפועל ע"י גוף ציבורי. לאחר קביעת המנגנון, הגורמים האחראים והתקציב לנושא, המדינה יכולה לתפוס חזקה זמנית במבנים נטושים, לשקם אותם ולהשכיר אותם בשכירות מפוקחת לתקופת זמן שבה תחזיר לעצמה את ההשקעה. לאחר אותה תקופה החזקה על הנכס תוחזר לבעליה והוא יוכל או יידרש להמשיך לנהל את הבניין במתכונת שבה המדינה הגדירה. פתרון זה הוא יחסית דטרמיניסטי ומהווה התערבות עמוקה בזכויות הקניין אך בסופו של יום הוא לא עולה למדינה כסף ומהווה WIN-WIN לכל הצדדים.
נכון, כל הפתרונות שהוצגו כאן ורעיונות נוספים ידרשו מהמדינה ליצור תכנית מדיניות, לייצר את הכלים הרגולטוריים והכלכליים, ליצור חיבורים ושיתופי פעולה בין משרדי הממשלה ובין המגזר הציבורי לפרטי ובעיקר ידרשו ראיה הוליסטית ויכולת ניהול ארוכת טווח, אך הם בהחלט אפשריים ובזמנים קשים נדרשים מהלכים אמיצים.