ראשית, לפני שאתחיל להסביר את החקיקה, עלי להבהיר נקודה חשובה: ישנם הרבה סוגים של מבנים ריקים ונטושים. כל מבנה הוא בעל עשרות מאפיינים שונים ומגוונים וכל מבנה נטוש נתון בכל רגע תחת מצב תכנוני, משפטי ופיזי אחר. הפטור מארנונה שהמדינה נותנת כהטבה לבעלי מבנים נטושים עוסק אך ורק ב"בניין שנהרס או ניזוק" ועל כך ארחיב מיד.
ובכן, נכון לשנת 2020, בעל נכס ריק שאינו בשימוש יכול להיות פטור מתשלום ארנונה באחת משתי הדרכים הבאות:
הדרך הראשונה לקבל פטור מארנונה היא אם הנכס במצב פיזי תקין, ישנו חיבור למים וחשמל אך פשוט לא מתגוררים בו. נכס כזה נקרא "בניין ריק" או במושג המוכר יותר - "דירת רפאים" (אם מדובר בדירת מגורים). על פי צוי המסים העירוניים, כל נכס ריק שאין בו שימוש יכול לקבל פטור מלא מתשלום ארנונה באופן חד פעמי לאותו נכס ולאותם בעלים, למשך 6 חודשים. אין צורך להסביר מדוע הנכס לא היה בשימוש אלא רק להוכיח שלא היה שימוש בחשמל במשך 6 חודשים.
הדרך השניה לקבל פטור מארנונה היא כאשר הנכס כל כך הרוס שאינו ראוי לשימוש. פטור זה ניתן מתוקף סעיף 330 בפקודת העיריות. פקודת העיריות היא חוק לאומי כך שרשות מקומית לא יכולה לחוקק חוק עזר מקומי שיעקוף אותו ולכן הדינה למעשה כופה על הרשויות לתת פטור לבעלי הנכסים הללו.
עם זאת, הגורם שמכריע אם נכס מסוים הוא באמת במצב פיזי כה גרוע שהפך אותו ללא ראוי לשימוש הן העיריות עצמן. בעל נכס שמבקש פטור מתוקף סעיף 330 לפקודה מגיש בקשה לעירייה, זו שולחת פקח אשר ממלא דו"ח על הנכס והדו"ח עולה לדיון בועדה יעודית. היה והועדה קבעה שהנכס אכן אינו ראוי לשימוש הוא יהיה זכאי לפטור מארנונה כפי שמפרטת הפקודה, אם הועדה לא השתכנעה – בעל הנכס רשאי להגיש ערעור.
ועכשיו לעיקר – עד שנת 2013 כאשר הנכס הוכרז כלא ראוי לשימוש הוא קיבל פטור מארנונה "לנצח" או למעשה לתקופה לא מוגבלת אשר תיגמר רק כאשר בעל הנכס יחליט לשפץ את הנכס ולהחזירו לשימוש. לעתים תקופות אלו יכולות להימשך עשרות שנים.
בינואר 2013 שונה נוסח החוק ומנגנון הפטור השתפר מעט אך יותר בבחינת "צעד קדימה, שניים אחורה". נכון להיום, מרגע שנכס הוכרז כלא ראוי לשימוש הוא יהיה זכאי לפטור מלא מארנונה למשך 3 שנים. היה ועברו 3 שנים והנכס עדיין לא ראוי לשימוש – הוא יחזור לשלם ארנונה אך בתעריף הנמוך ביותר שקיים בצו המסים לאותו סוג שימוש, וזאת לתקופה של 5 שנים. כעבור שתי התקופות, קרי 8 שנים, אם הנכס עדיין נמצא במצבו ההרוס והוא לא ראוי לשימוש – בעל הנכס יהיה זכאי שוב לפטור מלא מארנונה והפעם ללא הגבלת זמן (כמו עד תיקון החקיקה של 2013).
לאורך השנים היו שני ניסיונות לשנות את הפטור (ח"כ בועז טופורובסקי ב- 2014, וח"כ רועי פולקמן ב- 2015) אך שני ניסיונות אלו נבלמו בשלב מאוד התחלתי של החקיקה ולא צלחו.
אמנם ניתן לראות היגיון מסוים בפטור מארנונה לנכס הרוס. למשל אם דירה חס וחלילה נשרפה ובעליה נאלצים לנוע בין פתרונות מגורים אחרים ולשקם בחזרה את חייהם, אז עזרה בדמות פטור מארנונה לדירה שגם ככה אינה ברת שימוש יכולה להיות מועילה מאוד.
עם זאת, ניתן לראות בשטח שהפטור הביא למצב אבסורדי של אלפי מבנים נטושים ברחבי הארץ שיושבים כאבן שאין לה הופכין בחסות החוק ועל בעליהן לא מופעל שום מנוף לחץ לשקמם. ניתן להתרשם כאן בנכסים הפטורים מארנונה בתל אביב במפה שהוכנה ע"י עמותת מעירים באוקטובר 2020.
עולות הרבה שאלות בעקבות המנגנון הלא בריא של הארנונה למבנים הרוסים אך היו אופטימיים – ישנם מנגנונים רבים שכבר פותחו בעולם שניתן פשוט להעתיק וליישם ולא תמיד חייבים לעבוד קשה, העיקר שיהיה רצון לשנות ולשפר את המצב. מהכירותי האישית – הרצון בממשלה קיים. ליישום נחכה בסבלנות.